Beim Auszug aus deiner Mietwohnung stellt sich oft die Frage nach dem Streichen der Wände. Welche Regeln gelten hierbei und wann bist du als Mieter zum Streichen verpflichtet? Eine klare Übersicht über deine Pflichten und Rechte spart dir Zeit, Nerven und potenzielle Kosten bei der Wohnungsübergabe.
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Die Pflicht zum Streichen: Wann musst du?
Geltende Regelungen im Mietvertrag
Die wichtigste Grundlage für die Streichpflicht bei Auszug ist dein individueller Mietvertrag. Oft finden sich hier Klauseln zur Schönheitsreparatur, zu denen auch das Streichen zählt. Prüfe deinen Mietvertrag genau auf Formulierungen wie „Schönheitsreparaturen sind bei Auszug fachgerecht auszuführen“ oder ähnliches. Achte darauf, ob die Regelung wirksam ist. Unwirksam sind beispielsweise pauschale Regelungen, die dich zu einem Streichen verpflichten, egal wie lange du in der Wohnung gewohnt hast, oder wenn du die Wohnung unrenoviert übernommen hast und der Vermieter dir keine angemessene Frist zur Durchführung gesetzt hat.
Abnutzung durch normalen Gebrauch
Grundsätzlich bist du nur dazu verpflichtet, Schäden und Abnutzungen zu beseitigen, die über den normalen Mietgebrauch hinausgehen. Kleinere Gebrauchsspuren wie leichte Verfärbungen oder wenige harmlose Kratzer erfordern in der Regel kein Streichen. Wenn die Wände jedoch durch dein Wohnverhalten stark abgenutzt, stark fleckig oder unansehnlich geworden sind, kann eine Streichpflicht bestehen. Ein typisches Beispiel ist ein stark vergilbter Anstrich in Raucherwohnungen oder starker Fettglanz in der Küche.
Farbgebung der Wände
Musst du die Wände in einer neutralen Farbe streichen? Wenn du die Wohnung in einer knalligen oder auffälligen Farbe gestrichen hast, kann der Vermieter verlangen, dass du diese vor Auszug wieder in einen neutralen Farbton (z.B. Weiß, Hellgrau, Beige) zurückversetzt. Hast du die Wände hingegen in einer neutralen Farbe übernommen und gestrichen, musst du keine Rücksicht auf die „persönliche Vorliebe“ des Vermieters bei der Farbwahl nehmen, solange es sich um Standardfarben handelt.
Umfang der Schönheitsreparaturen
Die Schönheitsreparaturen umfassen in der Regel das Streichen, Tapezieren oder Erneuern von Decken und Innenwänden. Dazu gehören auch das Streichen von Heizkörpern, Heizungsrohren, Innentüren und Fensterrahmen (nur innen). Das Streichen von Außenbereichen oder Sockelleisten ist in der Regel nicht Teil der Schönheitsreparaturen.
Wann du NICHT streichen musst
Unwirksame Klauseln im Mietvertrag
Viele ältere Mietverträge enthalten Klauseln zu Schönheitsreparaturen, die nach aktueller Rechtsprechung unwirksam sind. Dazu gehören:
- Pauschale Fristenpläne, die eine Renovierung unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung vorschreiben.
- Die Verpflichtung, die Wohnung bei Einzug renoviert zu übernehmen und bei Auszug renoviert zurückzugeben, ohne dass dies im Einzelnen nachweisbar ist.
- Formularmäßige Endrenovierungsklauseln, die unabhängig vom Einzugszustand gelten.
- Klauseln, die eine bestimmte Art der Renovierung vorschreiben (z.B. nur durch den Vermieter).
Im Zweifelsfall solltest du eine rechtliche Beratung in Anspruch nehmen, um die Wirksamkeit der Klausel in deinem Mietvertrag zu prüfen.
Übernahme der Wohnung im unrenovierten Zustand
Wenn du die Wohnung nachweislich in einem unrenovierten Zustand übernommen hast, bist du in der Regel nicht verpflichtet, bei Auszug Schönheitsreparaturen durchzuführen. Dies muss aber im Idealfall im Übergabeprotokoll vermerkt sein oder durch Zeugen belegbar sein.
Durchführe Renovierungen vor Einzug
Hast du vor deinem Einzug selbst Schönheitsreparaturen durchgeführt, weil die Wohnung renovierungsbedürftig war, kann dies deine Pflichten bei Auszug beeinflussen. Wenn diese Renovierungen noch nicht lange zurückliegen und die Wände noch in gutem Zustand sind, kann eine erneute Streichpflicht entfallen.
Normaler Verschleiß
Wie bereits erwähnt, musst du nur Schäden beheben, die über den normalen Verschleiß hinausgehen. Leichte Gebrauchsspuren, kleine Macken oder die normale Abnutzung einer Wand über die Jahre hinweg rechtfertigen keine Streichpflicht.
Alternativen zum Streichen
Pacht statt Kauf
Wenn du das Streichen als unzumutbar empfindest oder der Aufwand zu hoch ist, gibt es Alternativen zum Selbermachen. Manche Vermieter bieten an, dass du eine Ablöse zahlst, anstatt zu streichen. Diese Ablöse sollte sich an den Kosten orientieren, die dem Vermieter für eine fachgerechte Renovierung entstehen würden. Verhandele hier einen fairen Preis.
Beauftragung eines Malermeisters
Eine weitere Option ist, die Arbeiten an einen professionellen Malerbetrieb zu vergeben. So stellst du sicher, dass die Wände fachgerecht und nach den Vorgaben des Vermieters gestrichen werden. Achte darauf, dass du Rechnungen als Nachweis aufbewahrst.
Einigung mit dem Nachmieter
Manchmal ist der Nachmieter bereit, die Wohnung zu übernehmen, wie sie ist, und die Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen. Dies muss aber unbedingt vertraglich mit dem Vermieter und dem Nachmieter geregelt werden. Als ausziehender Mieter solltest du dich hier absichern, dass du von allen Pflichten entbunden wirst.
Wann ist Streichen wirklich nötig? Eine Checkliste
Um dir die Entscheidung zu erleichtern, ob du streichen musst, hier eine Checkliste:
| Kategorie | Wann streichen? | Wann nicht streichen? |
|---|---|---|
| Mietvertragliche Regelung | Wirksame Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Auszug. | Unwirksame Klauseln, keine Klausel vorhanden, oder Übernahme unrenoviert. |
| Zustand der Wände | Starke Verfärbungen (z.B. Nikotin, Fett), tiefe Kratzer, deutliche Abnutzung über normalen Gebrauch hinaus. | Normale Gebrauchsspuren, leichte Verfärbungen, wenig sichtbare Kratzer. |
| Farbe der Wände | Extrem auffällige oder gewagte Farben, die du selbst aufgebracht hast. | Neutrale Farben, die du selbst aufgebracht hast, oder die ursprünglichen Farben der Wohnung. |
| Übernahme der Wohnung | Die Wohnung wurde dir renoviert übergeben und die Abnutzung ist deine Schuld. | Die Wohnung wurde dir unrenoviert übergeben. |
| Dauer des Mietverhältnisses | Bei sehr langer Mietdauer (oft über 5-7 Jahre) kann eine anteilige Renovierungspflicht entstehen, falls vertraglich wirksam vereinbart und der Zustand der Wände dies erfordert. | Bei kurzen Mietverhältnissen, in denen keine signifikante Abnutzung stattgefunden hat. |
Wann ist professionelle Hilfe ratsam?
Wenn du dir unsicher bist, ob der Zustand deiner Wände eine Streichpflicht rechtfertigt, oder wenn du die Arbeiten nicht selbst durchführen kannst oder möchtest, ist die Beauftragung eines professionellen Malers ratsam. Ein erfahrener Maler kennt die Anforderungen und kann die Arbeiten schnell und fachgerecht erledigen. Das erspart dir potenziellen Ärger bei der Wohnungsübergabe und stellt sicher, dass du deine Kaution vollständig zurückerhältst.
Wichtige Tipps für das Streichen vor dem Auszug
Rechtzeitige Planung
Beginne mit der Planung und eventuellen Renovierungsarbeiten rechtzeitig vor deinem Auszugstermin. So vermeidest du Hektik und kannst die Arbeiten in Ruhe durchführen.
Materialien
Verwende qualitativ hochwertige Farben und Materialien. Das Ergebnis wird besser und haltbarer sein. Informiere dich, welche Art von Farbe (z.B. Dispersionsfarbe) für deine Wände geeignet ist.
Vorbereitung ist alles
Schütze Böden, Möbel und Einrichtungsgegenstände sorgfältig mit Folie und Malerkrepp. Grundiere bei Bedarf stark saugende oder fleckige Untergründe.
Sauberkeit
Arbeite stets sauber und ordentlich. Entferne Spinnweben, Staub und Schmutz von den Wänden, bevor du mit dem Streichen beginnst.
FAQ – Häufig gestellte Fragen zu Wohnung bei Auszug streichen: Regeln
Muss ich streichen, wenn ich nur kurz in der Wohnung gewohnt habe?
Generell musst du nur dann streichen, wenn die Wände durch deinen Gebrauch über den normalen Verschleiß hinaus abgenutzt sind oder wenn eine wirksame vertragliche Regelung im Mietvertrag besteht. Bei einem sehr kurzen Mietverhältnis ist eine solche Abnutzung oft nicht gegeben, und eine pauschale Streichpflicht ist meist unwirksam.
Was zählt als „normaler Verschleiß“ bei den Wänden?
Normaler Verschleiß sind leichte Gebrauchsspuren, die im Laufe der Zeit durch die normale Nutzung entstehen. Dazu können geringfügige Abnutzungen, leichte Flecken oder kleine, oberflächliche Kratzer gehören. Starke Verfärbungen, tiefe Kratzer oder deutliche Abnutzung durch beispielsweise Rauchen fallen nicht darunter.
Kann mein Vermieter mir vorschreiben, welche Farbe ich verwenden muss?
Wenn du die Wohnung in einer neutralen Farbe übernommen hast, musst du diese auch wieder in einer neutralen Farbe streichen. Hast du die Wände in einer sehr auffälligen Farbe gestrichen, kann der Vermieter verlangen, dass du sie vor Auszug wieder in einen neutralen Farbton (z.B. Weiß, Hellgrau) zurückversetzt.
Was passiert, wenn ich nicht streiche, obwohl ich müsste?
Wenn du zum Streichen verpflichtet bist und dies nicht tust, kann der Vermieter die Kosten für die notwendige Renovierung von deiner Kaution abziehen. Er muss dir aber in der Regel eine angemessene Frist zur Durchführung setzen und dir gestatten, die Arbeiten selbst auszuführen. Nur wenn du diese Frist verstreichen lässt, kann er die Arbeiten auf deine Kosten durchführen lassen.
Habe ich als Mieter ein Recht auf Abnutzung?
Ja, als Mieter hast du ein Recht auf eine normale Abnutzung der Mietsache durch den vertragsgemäßen Gebrauch. Du bist nicht verpflichtet, die Wohnung bei Auszug in einem makellosen Neuzustand zurückzugeben, es sei denn, dies wurde vertraglich wirksam vereinbart und die Abnutzung geht über das Maß des Üblichen hinaus.
Kann ich die Kosten für das Streichen von der Steuer absetzen?
Ausgaben für Schönheitsreparaturen, die du im Rahmen deines Auszugs tätigst und die vertraglich auf dich entfallen, kannst du unter bestimmten Umständen als haushaltsnahe Dienstleistungen von der Steuer absetzen. Dazu gehören die Arbeitskosten, wenn du einen Malerbetrieb beauftragst. Materialkosten sind in der Regel nicht absetzbar. Lasse dich hierzu am besten von einem Steuerberater beraten.
